Urteil des BGH
vom 28.07.2005

Aktenz.: III ZR 290/04

Ausblick im Zusammenhang mit dem Urteil des BGH vom 22.03.2007
III ZR 218/06

Entscheidungsinhalt:

Anlagevermittler trifft Aufklärungspflicht über versteckte überhöhte Innenprovisionen, wenn ihm diese bekannt sind! Von überhöht spricht man ab einer Höhe von mehr als 15 %. Dies gilt auch, wenn der zu Grunde liegende Geschäftsbesorgungsvertrag unwirksam ist.

Zu den Erläuterungen:

Die Klägerin ließ sich von der Beklagten eine Wohnungseinheit unter Verwendung eines Prospektes vermitteln. Der Gesamtaufwand sollte 105.540 DM betragen nebst 3 % Vermittlungsprovision. Unbekannt war der Klägerin jedoch, dass in dem Gesamtaufwand eine nicht gesondert ausgewiesene Innenprovision  von weiteren 18,4 % versteckt war. Die Beklagte war von der Klägerin für die gesamte Abwicklung des Erwerbsvorgangs bevollmächtigt. Hierzu wurde eigens ein Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Parteien geschlossen. Der Beklagten war die Innenprovision sehr wohl bekannt.
Trotz Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz, treffen die Beklagte Aufklärungs- und Hinweispflichten, da in diesem Fall auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag zurückgegriffen wird. Dies sind dieselben Schutzpflichten, die sich aus einem wirksamen Geschäftsbesorgungsvertrag ergeben. Folglich auch die Pflicht, die Klägerin auf die versteckte Innenprovision hinzuweisen.
Es ist nicht Aufgabe des Geschäftsbesorgers die Investitionsentscheidung des Anlegers oder die Werthaltigkeit des Objekts zu überprüfen. Er ist jedoch verpflichtet, Kenntnisse offen zu legen, die einem Vertragsteil einen konkreten Wissensvorsprung bescheren, der den Vertragszweck vereiteln könnte und daher für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung ist.

Gerade bei Immobilien haben Innenprovisionen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität der Anlage. Viele Käufer rechnen nicht mit diesen versteckten Innenprovisionen und werden so über die Werthaltigkeit des Objektes getäuscht.
Sobald die Provision eine überdurchschnittliche Höhe erreicht, hat der Anlagevermittler auf diese ausdrücklich hinzuweisen. Laut BGH liegt die Grenze hierfür bei 15 %.

Auch der im vorliegenden Fall verwendete Prospekt verschaffte der Klägerin keine genügende Aufklärung über die Innenprovision. Der Geschäftsbesorger hat ausschließlich die Interessen der Anlegerin wahrzunehmen!
Die Hinweispflicht auf versteckte Innenprovisionen trifft ihn also nicht erst, wenn die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert an der Grenze zur Sittenwidrigkeit ist.


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