| Tipps vor dem Kauf einer Eigentumswohnung |
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| FINANZTIPPS | |
| Dienstag, 06. Januar 2009 | |
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Was Sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage beachten sollten: 1. Prüfen Sie sich selbst! Haben Sie Zeit und Lust, sich mit einer Immobilie zu beschäftigen? Eine Immobilie macht Arbeit, auch wenn Ihnen der Makler, Vermittler oder Empfehlungsgeber etwas anderes erzählt! 2. Immobilien alleine eignen sich nicht als Basisanlagen für die Altersvorsorge! Immobilien eignen sich in erster Linie nicht zum Vermögensaufbau. Man sollte über den Aufbau von Kapitalvermögen die Grundlage für eine Altersvorsorge bilden. Bedenken Sie die Rückläufigkeit der Bevölkerungsanzahl und die Alterung der Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland in den nächsten Jahrzehnten (Ansprüche der Mieter ändern sich, z.B. Fahrstuhl wegen hohen Alters). 3. Wer zu schnell handelt, macht Fehler! Lassen Sie sich Zeit beim Kauf einer Immobilie, auch wenn Sie diese nicht selbst bewohnen möchten. 4. Prüfen Sie den Standort der Immobilie! Prüfen Sie den Standort nach folgenden Kriterien: • Sind gute wirtschaftliche Entwicklungschancen vorhanden? • Gibt es eine stabile Wohnungsnachfrage? • Ist die Mietsteigerung konstant? 5. Kaufen Sie nie, ohne zu besichtigen! Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten. Es sollte eine gute Verkehrsanbindung – auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln - geben, Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung und Kindergärten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein. Auf Verkehrslärm achten! 6. Vermeiden Sie zu große Wohnanlagen! Kleinere Anlagen von max. drei Gebäuden und jeweils max. 8-10 Wohnparteien sorgen für eine bessere Vermietbarkeit und Verwaltbarkeit. Nachteil hier: bei Sonderumlagen höhere anteilige Inanspruchnahme 7. Besichtigen Sie die Wohnung und Keller bzw. Nebenräume! Schauen Sie sich die Wohnung an. Fragen Sie den Mieter, Hausmeister oder andere Mieter nach evtl. Nachteilen: • Wie ist die Verwaltung? • Wie ist die Bauqualität bzw. die Bausubstanz? • Mieterstruktur im Haus? • Lärm in der Umgebung? • Feuchtigkeit im Haus? • Streitigkeiten im Haus? • Informationen über die anderen Eigentümer? • Häufiger Mieterwechsel? • Informationen zur Umgebung? • etc. 8. Beachten Sie die Ausstattung der Wohnung! • Was für Fußböden sind vorhanden? • Wie alt sind die Sanitäranlagen? • In welchem Zustand befinden sich Türen und Fenster? • Wie sehen die elektrischen Leitungen aus? • Wie ist die Küche ausgestattet? • etc. 9. Erkundigen Sie sich über den Sanierungszustand des Hauses! Sichten Sie beim Verwalter folgende Unterlagen: • Wirtschaftspläne der letzten Jahre (mindestens 3 Jahre) • Abrechnungen von Sanierungs-, Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen • Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens 3 Jahre) • Gesamtjahresabrechnungen der letzten 3 Jahre Sprechen Sie mit dem Verwalter und fragen Sie nach Problemen! 10. Wieviel Energie verbraucht die Immobilie? Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ab dem 01. Juli 2008 für Eigentümer von bis 1965 oder früher errichteten Gebäuden den potentiellen Käufern oder Mietern ein Energieausweise für das Gebäude/die Wohnung vorzulegen (später errichtete Gebäude ab 01.01.2009). Lassen Sie sich daher den Energieausweis zu der in Ihre Überlegungen einbezogenen Immobilie vorlegen. Daraus können Sie ersehen, wie der berechnete Energiebedarf oder wie hoch der gemessene Energieverbrauch der Immobilie ist. Des weiteren ist eine Verschärfung der ENEV mit Wirkung ab 2009 aktuell im Gespräch. Hier könnten die Erfordernisse konkreter Energieeinsparungsmaßnahmen in erheblichem Maße heraufgesetzt werden. Deshalb sollten auf jeden Fall bei den Hausverwaltungen bzw. den Verkäufern Informationen über die konkreten Sanierungsmaßnahmen der letzten Jahre eingeholt werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, über die Entwicklung dieses Reformvorhabens unbedingt auf dem Laufenden zu bleiben. 11. Achten Sie auf eine gute Mietrendite! Bei so genannten Steuermodellen müssen Sie erhebliche Kosten produzieren, damit der Steuervorteil hoch ausfällt. Diese Modelle rentieren sich auf Dauer nicht. Achten Sie daher auf ein gutes Verhältnis von der Miete zum Kaufpreis. Orientieren Sie sich an der nachhaltig erzielbaren Miete und nicht an einer etwaigen Mietgarantie. Die tatsächlichen Mieten bleiben nämlich regelmäßig hinter den zugesagten Mietgarantien zurück. Wenn die - regelmäßig befristet vereinbarte - Mietgarantiezeit abgelaufen ist, werden Eigentümer mit der Situation konfrontiert sein, daß sie wesentlich weniger Mieteinnahmen haben. Im übrigen zeigt die Praxis, dass in nicht wenigen Fällen Mietgarantiegeber während der Mietgarantiezeit zahlungsunfähig werden. Bei einer vernünftigen Mietkalkulation hilft es Ihnen: • den örtlichen Mietenspiegel zu sichten, • Wohnungsanzeigen in Tageszeitungen zu vergleichen, • bei Stiftung Warentest Online ein Berechnungsprogramm zu nutzen, • max. Mietsteigerung pro Jahr von 1 – 2 % anzusetzen. • Lassen Sie die evtl. Steuerersparnis bei Ihren Kaufüberlegungen völlig aussen vor. 12. Lernen Sie Ihren künftigen Mieter kennen! Eine Mietrendite kann auf den ersten Blick noch so gut sein und doch nicht eine gute Investition in eine Immobilie darstellen, wenn Sie einen problematischen Mieter haben. Lassen Sie sich daher zuerst vom Verkäufer den Mietvertrag zeigen und lernen Sie dann im Anschluß daran, wenn möglich, den Mieter kennen. So bekommen Sie einen ersten Einblick, wie dieser die Wohnung pflegt, als auch wie sich dieser Ihnen gegenüber als potentieller Käufer der Wohnung verhält. 13. Unterschreiben Sie nie etwas blanko! Für eine Selbstauskunft oder andere Unterlagen, die Sie unterschreiben, haften Sie auch später. Auch wenn Sie diese nicht selbst ausgefüllt haben! 14. Prüfen Sie genau den angebotenen Kaufpreis! Holen Sie Vergleichsangebote ein. Schauen Sie über Internet und Tageszeitungen nach Angeboten an demselben Standort. Erkundigen Sie sich nach dem üblichen Marktpreis. 15. Fragen Sie Ihre Hausbank! Holen Sie sich die Meinung Ihrer Hausbank ein, aber nur wenn diese nichts mit dem Verkauf, dem Verkäufer der Wohnung oder dem Bau des Wohnobjektes zu tun hat! 16. Überprüfen Sie die Kaufunterlagen in Ruhe! Prüfen Sie vorab die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und den Kaufvertrag. Ist im Kaufvertrag alles was Ihnen zugesichert worden ist enthalten? Lassen Sie sich den Entwurf des Kaufvertrages vorher zuschicken und prüfen Sie diesen in Ruhe bzw. lassen Sie ihn von der Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt prüfen. 17. Entscheiden Sie selbst über die Finanzierungsart! Empfohlen wird, 10 bis 20% Eigenkapital einzusetzen. Prüfen Sie das Ihnen vorgelegte Angebot und holen Sie sich auch bei Ihrer Hausbank ein Angebot ein. 18. Kalkulieren Sie die Notfälle durch! Was muss ich an Mehrkosten tragen, wenn • die Miete ausfällt? • ich arbeitslos werde? • frühzeitig in Rente gehe? • ich frühzeitig verkaufen muss? • unerwartete Kosten auf mich zukommen, z.B. Sanierungsaufwendungen? • etc. Denken sie an die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung bei etwaigem vorzeitigem Verkauf der Wohnung! 19. Welchen Ruf haben der Vermittler, Bauträger und Verkäufer? Haben Vermittler, Bauträger und Verkäufer einen guten Ruf? Wie lange sind diese schon im Immobiliengeschäft tätig, ohne daß es zu negativen Berichten kam? Informationen hierzu können Sie z.B. bei den jeweiligen Fachverbänden, Kammern und im Internet einholen.
- Die vorstehende Aufstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. -
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| Letzte Aktualisierung ( Montag, 16. Februar 2009 ) | |
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