Mit Wirkung vom 1.7.2007 sind die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Geltendmachung rückständiger Wohngelder gegen einen säumigen Miteigentümer erheblich verbessert worden.


Alte Gesetzeslage

Nach der davor bestehenden Gesetzeslage verhielt es sich so, dass die übrigen Wohnungseigentümer solche Wohngeldrückstände titulieren lassen mussten, um aus diesen Titeln die Zwangsversteigerung zu betreiben. Hierbei musste eine Zwangsversteigerung betrieben werden aus einem so genannten "hinteren Rang". Dies hatte regelmäßig zur Folge, dass für den Fall, dass es wirklich zur Zwangsversteigerung kam, der Versteigerungserlös an die im besseren Rang gesicherten Gläubiger, insbesondere die finanzierenden Banken sowie die öffentliche Hand ging und die Wohnungseigentümergemeinschaft leer ausging, da der Versteigerungserlös nicht mehr ausreichte, um auch diese Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bedienen.

Neue Gesetzeslage

Mit Wirkung ab dem 1.7.2007 ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise deren Rechte eine neue Rangklasse im Zwangsversteigerungsgesetz eingeführt worden mit der Folge, dass aus dem Zwangsversteigerungserlös  entsprechende Wohngeldrückstände vor den Forderungen der öffentlichen Hand sowie den finanzierenden Banken, die sich zur Sicherheit regelmäßig erstrangig eine Grundschuld im Grundbuch haben eintragen lassen,  zu bedienen sind.

Dieses Privileg der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt sich jedoch auf eine Höhe der Forderung, die maximal 5% des Verkehrswerts ausmacht, der im Rahmen eines im Zwangsversteigerungsverfahren einzuholenden Verkehrswertgutachtens festgestellt wird.

Praktische Probleme

Soweit dies für sich gesehen, was die Durchsetzung betrifft, gut und einfach klingen mag, ergaben sich in der Vergangenheit jedoch Probleme in tatsächlicher Hinsicht bei der Durchsetzung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf nämlich die Zwangsversteigerung nur betreiben, wenn die Rückstände des säumigen Wohnungseigentümers mindestens 3% des Einheitswertes ausmachen. Dies ist dem Versteigerungsgericht nachzuweisen.

Die Instanzgerichte haben hierbei die Auffassung vertreten, der entsprechende Nachweis könne nur geführt werden durch Vorlage des durch das Finanzamt ausgestellten Einheitswertbescheides. Diesen Bescheid würde die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht erhalten, solange der säumige Wohnungseigentümer dem nicht zugestimmt. Dies hatte die missliche Folge, dass Wohnungseigentümergemeinschaften die Zwangsversteigerung eben nicht aus dem privilegierten Rang betreiben könnten und letztendlich wieder leer ausgehen würden.

Lösungsversuch des Bundesgerichtshofes

Dem hatte der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes mit zwei Entscheidungen vom 2.4.2009 (Aktenzeichen: V ZB 157/08) und vom 7.5.2009 (Aktenzeichen: V ZB 142/08) einen Riegel vorgeschoben.

Auch in diesen beiden Fällen hatten die Instanzgerichte (jeweils Amtsgericht und Landgericht Düsseldorf) argumentiert, ein Überschreiten der Wertgrenze könne nur durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachgewiesen werden und ein Anlass für das Versteigerungsgericht, die Finanzbehörde um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen, bestehe nicht. Schließlich wäre auch eine entsprechende Auskunft des Finanzamtes nicht verwertbar.

Nachweis auch über das Verkehrswertgutachten möglich

Mit Entscheidung vom 2.4.2009 stellte der Bundesgerichtshof zunächst klar, dass ein Überschreiten der Wertgrenze von 3% des Einheitswertes auch dadurch bewiesen werden kann, dass die Forderung, wegen derer die Zwangsversteigerung betrieben wird, 3% des Verkehrswertes, der im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens zu ermitteln und festzusetzen ist, übersteigt.

Zusammengefasst argumentiert der Bundesgerichtshof dahingehend, dass der Einheitswert und der im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens festzustellende aktuelle Verkehrswert unterschiedlichen Bewertungskriterien und unterschiedlichen Bewertungsregeln folgen und dass dabei in aller Regel der Einheitswert niedriger ist als der Verkehrswert. Aus diesem Grunde, so der Bundesgerichtshof, habe das Bundesverfassungsgericht eine Erbschaftssteuerreform zum 1.1.2009 verlangt, weil im Falle der Vererbung von Immobilien sich die Frage der Erbschaftssteuerlast nicht nach dem tatsächlichen Verkehrswert, sondern angelehnt an den niedrigeren Einheitswert orientiert habe. Deshalb sei davon auszugehen, dass - von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen - der Verkehrswert grundsätzlich höher sei als der Einheitswert. Wenn aber im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens auf der Grundlage des dort einzuholenden Gutachtens der Verkehrswert festgesetzt wird und wenn die titulierten Wohngeldrückstände 3% des Verkehrswertes überschreiten, dann steht damit auch fest, dass 3% des - niedrigeren - Einheitswertes überschritten sind. Spätestens dann kann also die Wohnungseigentümergemeinschaft den privilegierten Rang geltend machen.

Sinnvolle Gesetzesauslegung durch den BGH

Mit Entscheidung vom 7.5.2009 hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung fortgeschrieben. In diesem Fall ging es darum, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen die Zwangsversteigerung in der schlechteren Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat danach beantragt, ihren eigenen Beitritt zu diesem Verfahren in der besseren Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zuzulassen. Dieser Antrag ist vom Gericht zurückgewiesen worden. Der Beschwerde wurde nicht abgeholfen mit der Begründung des Beschwerdegerichts, die Gläubigerin habe nicht nachgewiesen, dass ihre Forderung die Mindesthöhe von 3% des Einheitswerts überschreite. Sie sei zwar außer Stande, den Einheitswert des Objektes nachzuweisen. Eine Vermittlung des Vollstreckungsgerichts komme aber nicht in Betracht.

Hier hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Vollstreckungsgericht den Beitritt in den besseren Rang nicht hätte zurückweisen dürfen.

Es sei nämlich zu berücksichtigen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeitiger Rechtslage keine Möglichkeit hätte, ohne Mitwirkung des Schuldners eine Bekanntgabe des Einheitswertbescheides für die zu versteigernde Eigentumswohnung an sich zu erreichen. Dies würde aber nicht bedeuten, dass der erforderliche Nachweis in absehbarer Zeit nicht auf andere Weise erbracht werden könne. Der Nachweis sei nämlich vielmehr durch eine Mitteilung des Finanzamtes auf ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG (um beispielhaft in den Gegenstandswert für einen Gebührenvorschuss zu ermitteln) oder durch die Festsetzung des Verkehrswertes nach § 74 a Abs. 5 Satz 1 ZVG möglich. Im Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens werde es in jedem Fall entweder zu der Mitteilung des Einheitswertes durch das Finanzamt oder zur Festsetzung des Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht kommen. Folgegemäß sei die Entscheidung über den Beitritt (zum eigenen oder fremden Verfahren) im Rahmen nach § 10 Abs. 1 Nummer 2 ZVG zurückzustellen, bis das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert festgesetzt hat. Solange weder das eine noch das andere der Fall ist, dürfe über den Beitritt nicht entschieden werden. Vielmehr sei die Entscheidung bis dahin zurückzustellen.

Fazit:

Die beiden Entscheidungen des Bundesgerichtshofes haben es damit ermöglicht, dass die Neuregelungen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Intention des Gesetzgebers begünstigen sollen, volle Wirkung entfalten können und nicht ins Leere laufen.

Rechtsanwalt Volker Wenzel, Hamburg
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