Das jahrzehntelange Problem der Anrechnung von Terrassen- und Balkonflächen zur Wohnfläche bleibt weiterhin ohne klare Regelung.


Der Bundesgerichtshof urteilte am 22.04.09 (VIII ZR 86/08) zu Gunsten des Klägers, der von seiner Mieterin Mietzahlungen einforderte, welche diese aufgrund einer Diskrepanz zwischen tatsächlicher und eingetragener Wohnfläche einbehalten hatte.

In der Regel gelten bei der Wohnflächenberechnung die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus, wobei zwei Paragraphen Relevanz haben, §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) für Verträge die vor dem 1. Januar 2004  und § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) für Mietverträge die danach abgeschlossen wurden.

Bis Ende 2003 konnte der Vermieter Balkon- und Terrassenflächen mit bis zu 50% ansetzen, danach nur noch mit maximal 25%, wobei Abweichungen nach oben denkbar sind wenn „ [...]ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt."

Im vorliegenden Fall griff aufgrund des Vertragsabschlusses im Jahre 2003 die alte Regelung nach §§ 42 bis 44 II. BV, nach dem die Ansetzung der Terrassenfläche mit 50% korrekt ist. Allerdings bleibt laut Pressemitteilung des BGH vom Berufungsgericht zu prüfen, ob „eine dahingehende ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht."

Bei einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, welche von der gesetzlichen Regelung abweicht, könne der Mieter jedoch selbst bei einer Negativdifferenz von zehn Prozent oder mehr die Miete nicht kürzen oder Geld zurückfordern.