| Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht alles! |
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| Dienstag, 10. März 2009 | |
Vorsicht bei der Beurteilung des gewerbesteuerpflichtigen Grundstückhandels. Mangels einheitlicher Rechtsgrundsätze kann hier nur die Analyse des Einzelfalles weiterhelfen. [Ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Hans-Peter Heinemann, Augsburg]
 Für Bauträger ist es eine ständige Übung und bei den Maklern als Steuerfalle bekannt: Der gewerbliche Grundstückshandel. Neben der Einkommensteuer kann hier auch noch mal die Gewerbesteuer zuschlagen. Für solche Grundstücke, die dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind, ist das keine Neuigkeit. Problematisch wird der Fall jedoch dann, wenn Grundstücke aus Privatvermögen veräußert werden und plötzlich das Finanzamt mit einem Gewerbesteuerbescheid zuschlägt. Gerade größere Privatvermögen, die etwa aufgrund des Antritts der Erbengeneration nun unternehmerisch in den Geschäftsverkehr eingeschleust werden sollen, können Gewerbesteuer auslösen. Von daher ist von vorneherein dieses Risiko ins Auge zu fassen und ggf. gestalterisch zu vermeiden.Wann also liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor? Ganz besonders für diesen steuerlichen Gefahrenbereich gilt die für einen Juristen typische Antwort: Es kommt darauf an! Selbständige Tätigkeit muss nachhaltig sein. Die Finanzverwaltung stellt zunächst darauf ab, ob eine selbständige und nachhaltige Tätigkeit im Bereich des Grundstückshandels vorliegt. Trägt der Verkäufer das Risiko aus dem Grundstücksverkauf und ist es seiner unternehmerischen Initiative überlassen, Grundstücke zu kaufen, zu verkaufen oder liegen zu lassen, so ist von einer selbständigen Tätigkeit auszugehen. Besonders problematisch ist aber die Frage (gerade bei Grundstücken im Privatvermögen), ob diese auch nachhaltig erfolgt. Erbt z. B. jemand mehrere Grundstücke, die er an einen Bauträger veräußert, so ist in dieser einmaligen Veräußerung noch keine nachhaltige gewerbliche Handelstätigkeit zu erblicken. Entscheidend ist, ob der Betreffende vorhat, derartige Geschäfte wiederholt fortzusetzen. Hier muss unter Umständen die Vielzahl von Einzelaktivitäten geprüft werden. Wird etwa der Erlös aus diesem einheitlichen Grundstücksverkauf dazu verwandt, andere Grundstücke zu erwerben, um diese anschließend (bebaut oder unbebaut) wieder zu veräußern, liegt ein Indiz für nachhaltige Handelstätigkeit vor. Gewinnerzielung ist nicht maßgeblich Die Frage, ob eine solcher Grundstückshandel auch zu Erzielung von Gewinn führt, ist unerheblich. Entscheidend ist lediglich, dass die Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht geführt, d. h. mit der Absicht, das Betriebsvermögen zu vermehren, ausgeübt wird. Werden also mehrere Grundstücke oder gar Eigentumswohnungen ohne Gewinn und somit mit Verlust veräußert, schließt dass die Gewinnerzielungsabsicht keinesfalls aus (BFH BStBl 2005 II, Seite 817). Besonders virulent wird die Gewerbesteuerpflichtigkeit beim Grundstückshandel dann, wenn die Möglichkeit der privaten Vermögensverwaltung im Raum steht. Ein Steuerpflichtiger nämlich, der sein (auch Grundstücks-) Vermögen lediglich verwaltet, ist nicht nachhaltig selbständig tätig und deswegen auch nicht gewerbesteuerpflichtig. Der Bundesfinanzhof versucht die Abgrenzung dadurch zu treffen, indem er als Kern der privaten Vermögensverwaltung den Erhalt der Substanz sowie die Nutzung von Grundstücken zur Erzielung von Miet- und Pachtzinsen kennzeichnet, während der gewerbliche Grundstückshandel durch den marktmäßigen Umschlag von Grundstücken geprägt ist. Diese auf den ersten Blick sehr unkonkrete Charakterisierung und Abgrenzung zwingt dazu, weitere objektive Kriterien zu finden, um eine Abgrenzung zwischen der lediglich privaten Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Grundstückshandel treffen zu können. Drei-Objekt-Grenze nur Indiz Dazu hat die Rechtsprechung des BFH die sog. Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Diese besagt, dass bei Überschreiten der Grenze ein Indiz für gewerblichen Grundstückshandel und für eine bestehende Veräußerungsabsicht gegeben ist. Dabei ist nicht entscheidend, wieviele Objekte angeschafft, sondern wieviele veräußert werden. Erwirbt beispielsweise der Steuerpflichtige (sei es durch Kauf oder Schenkung) ein Grundstück in der bereits vorhandenen Absicht, dieses jedenfalls wieder veräußern zu wollen, liegt eine unbedingte Veräußerungsabsicht vor, die es entbehrlich macht, drei veräußerte Objekte abzuzählen. Für die unbedingte Veräusserungsabsicht spricht, dass beispielsweise ein Grundstück veräußert wird, auf welchem die Errichtung eines Gebäudes bereits begonnen, vor Verkauf jedoch nicht vollendet wurde. Ferner spricht dafür die Errichtung eines Gebäudes nach Wünschen und auf Rechnung des Erwerbers oder die Einschaltung eines Maklers bereits während der Errichtung der später zu veräußernden Immobilie. Zählobjekte sind nicht nur Grundstücke  Im Weiteren ist hinsichtlich der Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen, welche Immobilien denn als sog. Zählobjekte gelten. Dies sind jedenfalls Einfamilien-, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, aber auch Eigentumswohnungen, Miteigentumsanteilen sowie Anteile an Grundstückspersonengesellschaften sowie Beteiligungen an Immobilienfonds. Wert, Größe und Art der Nutzung sind dabei nicht relevant.Des Weiteren stellt sich die Frage, innerhalb welchen Zeitraumes die Drei-Objekt-Grenze zu beobachten ist. Hier hat die Rechtsprechung einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren, gerechnet vom Tag der Anschaffung bis zur Veräußerung des Objekts angenommen. Liegt also z. B. zwischen der Anschaffung und der Veräußerung einer Eigentumswohnung ein Zeitraum von mehr als 5 Jahren, gilt dieses Objekt grundsätzlich nicht als Zählobjekt für die sog. Drei-Objekt-Grenze. Werden aber z. B. Mehrfamilienhäuser erworben, diese in Eigentumswohnungen aufgeteilt und innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als drei Wohnungen veräußert, so ist dies in der Regel als gewerblicher Grundstückshandel zu bewerten. Der Steuerpflichtige kann sich auch nicht etwa dadurch aus der Affäre ziehen, indem er sich an einer Grundstücksgesellschaft beteiligt und behauptet, er habe lediglich eine Minderheitsbeteiligung, so dass er nicht als Eigentümer des Grundstückes betrachtet werden könne. Dieses Argument läge neben der Sache, da ohnehin nicht er als Gesellschafter gewerbesteuerpflichtig wäre, sondern die Gesellschaft, welcher er angehört. Dass die Gewerbesteuerlast natürlich auf den Ertrag des Gesellschafters durchschlägt, ist klar. Im Ergebnis ist daher im Bereich der Immobilien-Vermögensverwaltung regelmäßig zu prüfen, ob die Kriterien der Rechtsprechung für einen gewerbesteuerpflichtigen Grundstückshandel gegeben sind. Bei jedem Veräußerungsfall ist die Sachlage neu zu prüfen. Rechtzeitig vorher sollte daher anwaltliche und steuerliche Beratung hinzugezogen werden, um nicht unerwartet einen Gewerbesteuerbescheid vom Finanzamt zu erhalten. Hans-Peter Heinemann, Rechtsanwalt JuS Rechtsanwälte Schloms und Partner Kanzleisitz: 86150 Augsburg, Ulrichsplatz 12 Unser Team Steuer- und Immobilienrecht steht Ihnen unter der Telefonnummer 0821 / 34660-17 u. -16 gern zur Verfügung. Weitere Informationen von Rechtsanwalt Hans-Peter Heinemann finden Sie unter dem externen Link: http://www.jus-kanzlei.de/ Disclaimer: Diese Veröffentlichung stellt weder eine Rechtsauskunft noch kann die Gewährleistung übernommen werden, dass die Beiträge in jedem Detail der derzeit gültigen Rechtssprechung entsprechen. Gastbeiträge geben nicht die Meinung der Redaktion oder des Herausgebers wieder. Der Beitrag dient lediglich der Information und erhebt keinen Anspruch auf Korrektheit im rechtlichen Sinne. Eine Rechtsauskunft darf nur durch eine juristisch ausgebildete Person erfolgen. Die Redaktion bemüht sich, vor allem die aktuelle Rechtssprechung zu berücksichtigen. Im Einzelfall kann es aber vorkommen, dass rechtliche Fragen von den Gerichten noch nicht abschließend geklärt sind oder unterschiedliche Rechtsauffassungen zu einem Thema bestehen. Aufsätze, Kommentare und Stellungnahmen von juristisch ausgebildeten Personen werden von der Redaktion als solche gekennzeichnet. |
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| Letzte Aktualisierung ( Dienstag, 10. März 2009 ) |
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