Vermieter: Einklagen künftiger Mietzahlungen bei säumigen Mietern

Mittwoch, den 01. Juni 2011 um 00:00 Uhr

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VERMIETUNG

Ein Vermieter kann für die Nutzung der Wohnung vom räumungsbeklagten Wohnraummieter auch zukünftige Zahlungen einfordern, wenn der Mieter bereits in erheblichem Umfang im Rückstand mit seinen Zahlungen ist und daher die Besorgnis besteht, dass er auch zukünftig nicht zahlen wird. [Urteil des BGH vom 4.5.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 146/10 (Entscheidung liegt noch nicht gedruckt vor)]

Ein Vermieter kündigte seinem Mieter, nachdem dieser jeweils eine Monatsmiete in drei aufeinanderfolgenden Jahren schuldig geblieben war. Da die Kündigung fristlos ausgesprochen worden war, der Mieter aber noch bis zum Zeitpunkt der Räumung in der Wohnung blieb, hatte der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Verbleib in der Wohnung. In der Regel entspricht diese Entschädigung der Höhe nach der bisherigen Miete.

Der Vermieter klagte nun auf Zahlung dieser Entschädigung (§ 546 BGB) für den in der Zukunft liegenden Zeitraum bis zur Räumung, weil seiner Meinung nach die Besorgnis bestand, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde (§ 259 ZPO). Grundsätzlich ist für diese Besorgnis erforderlich, dass der Mieter erkennbar zahlungsunwillig ist.

Neu ist im vorliegenden Fall, dass dem BGH ausreicht, dass der Mieter in der Vergangenheit in erheblichem Umfang, nämlich deutlich über einer Monatsmiete, im Rückstand mit den Zahlungen war. Eine Prüfung einer Zahlungsverweigerung oder Zahlungsunfähigkeit ist daher nicht mehr
erforderlich.

Dieses Urteil stärkt die Position des Vermieters hinsichtlich seiner Beweislast, und schon aus prozessökonomischen Gründen ist es sinnvoll, dass er die aufgelaufenen offenen Zahlungen mit den für die Zukunft absehbaren Beträgen verbindet und eine möglichst frühe Zwangsvollstreckung anstrebt.

Sonja May, Redaktion



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